저가 주택 한 채쯤 보유한 다주택자라면, 지금 가장 중요한 질문은 바로 이것입니다.
특히 2026년 5월 9일 유예 종료 시점이 가까워지면서, 잘못된 판단으로 수천만 원 이상 세금 차이가 벌어질 수 있습니다. 이 글에서는 다주택자 양도세 중과 기준, 저가 주택 포함 여부, 계약 시기별 적용 조건, 장기보유특별공제(장특공제)까지 핵심만 정리해드립니다.
지방 저가 주택도 다주택에 포함될 수 있다?
결론부터 말하면 일정 조건에 따라 포함될 수도 있고 제외될 수도 있습니다. 2026년 기준, 다음 3가지 조건을 반드시 체크해야 합니다:
공시가격: 1억 원 이하(비수도권 기준)가 일반적 기준선이지만 해마다 달라질 수 있습니다.
취득 시점: 과거 기준에선 제외되던 주택도 현재 공시가가 상승해 기준을 넘기면 포함될 수 있습니다.
지역 구분: 수도권, 조정대상지역, 비수도권 여부에 따라 판단 기준 달라요
주의: "지방이고 싸니까 무조건 제외"는 위험한 오해입니다. 공시가가 변동되면 언제든 다주택자로 재판정될 수 있습니다.
양도세 중과 유예, 2026년 5월 9일까지
현재는 양도세 중과 유예 기간입니다. 하지만 2026년 5월 10일부터는 다시 중과세율이 부활하게 됩니다.
| 계약일 기준 | 양도세 중과 여부 |
|---|---|
| 2026년 5월 9일까지 | 중과 배제 가능 |
| 2026년 5월 10일 이후 | 중과 적용됨 |
여기서 핵심은 ‘계약일’ 기준이라는 점입니다. 계약만 유예 기간 내에 체결되면, 잔금과 소유권 이전은 최대 6개월까지 뒤로 미뤄도 유예 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 형식적 계약은 부인될 수 있으므로 계약서 작성이 매우 중요합니다. 실거래일, 계약금 납부일 등 명확히 기록해야 세무상 인정이 됩니다.
중과 유예 전후, 세금 차이는 얼마나?
단순히 세율 10~20%p 차이로 생각하기 쉽지만, 실제론 훨씬 큽니다.
중과 유예 적용 (2026년 5월 9일까지 계약)
세율: 6~45% 누진세
장기보유특별공제 적용 가능하고
보유 기간 길수록 절세 가능합니다
중과 적용 시 (2026년 5월 10일 이후 계약)
2주택: 기본세율 + 20%p
3주택 이상: 기본세율 + 30%p
장기보유특별공제 완전 배제됩니다
즉, 오래 보유했을수록 중과가 적용되면 손해가 더 커집니다.
장기보유특별공제(장특공제)란?
장특공제는 양도차익 자체를 줄여주는 제도입니다. 세율을 깎아주는 게 아니라 과세표준 자체를 줄이는 방식이기 때문에 절세 효과가 큽니다.
일반주택 기준: 3년 이상 보유 시 적용 시작
최대 공제율: 30%
중과 적용 시: 공제율 0% (적용 불가)
즉, 2026년 5월 9일 이전 계약을 하지 않으면, 아무리 오래 보유했더라도 장특공제를 아예 받을 수 없습니다.
일시적 2주택자, 중과 유예도 동시에 가능할까?
가능은 하지만, 조건이 매우 까다롭습니다.
- 기존 주택 처분 기한
- 신규 주택 취득 시점
- 실제 거주 요건 충족
이 세 가지 중 하나라도 어긋나면 비과세 혜택이 무효화되고 중과 대상이 됩니다.
따라서 중복 적용을 원한다면 반드시 세무사 상담 후 진행하는 것이 안전합니다.
결론: 지금 판단이 수천만 원을 바꿉니다
저가 주택이라도 조건 충족 못 하면 다주택에 포함되고
양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 계약까지이며
장특공제는 중과 시 전면 배제됩니다
계약일 기준 판단이 절대적입니다
*당장 보유 주택의 공시가격, 계약 가능 일정, 중과 여부 등을 정확히 점검하세요.
(자료 출처-머니투데이)